第22期は、平成最後の年である2018年の7月から始まり、令和元年である2019年の6月で終了するという、ある意味印象深い期となりました。
この間、米国トランプ政権の打ち出す従来とは異なる様々な政策により、世界は大きく変動しました。米中の貿易摩擦は貿易戦争といわれるほどに苛烈なものとなり、世界経済に大きな影響を与えようとしています。
また、韓国を仲介とした北朝鮮とトランプ政権との接触も数回にわたり、世界を驚かせましたが、北朝鮮をめぐる現状は大きな進展もなく、イスラエルと強く結びついた米国と対立するイラン政府は、原子力開発を発端として、現在は、日本を含む世界中の船舶が行きかうホルムズ海峡において緊張が高まっています。
加えて、英国のＥＵ脱退交渉は英国首相の交替を経て、合意なき脱退へと突き進んでおり、日韓関係は、悪化の度合いを高め、政治局面から経済局面へと大きな波となっております。一方、日本経済は、これらの世界経済の影響もありながら、政府の超低金利政策の継続や、2020年オリンピック・パラリンピック開催により、回復基調を維持しております。
当期の首都圏マンション市場ですが、開発環境としては、人や企業の東京一極集中は続き、インバウンド期待のホテル業界やオフィス建設も依然盛んなことから、人気エリアや利便性の高い駅周辺の地価は引き続き上昇傾向にあります。このことから開発用地の仕入れは困難を極めており、人手不足を主な要因とした建設費の高止まりや建設工期の長期化は現在も継続しています。
販売環境では、分譲用マンション分譲価格は未だ上昇しており、一般購入客の新築離れが進むこととなり、販売戸数は前年を下回り、在庫戸数は前年を大きく上回っている状態です。
一方、当社グループの中核事業であります投資用ワンルームマンション市場ですが、地価高騰や建設価格の高止まりによる販売価格の上昇は同じで、利回り低下は否めません。また、一部金融機関の不正融資や一部不動産関連企業の不祥事が続くなか、不動産業界への金融機関の不動産融資の選別・厳格化も始まっています。
しかし、政府の低金利政策の継続や、別途優良利回り商品の不足から、相続税対策を目的とした富裕層や、将来の資産形成を目的とした若年層により、投資用ワンルームマンションの購入意欲は堅調で、これに不動産投資を拡大するファンドやリートの需要が加わり、需要が供給を上回っている状況です。
このような環境下において、当社グループの業績は、売上高200億84百万円、営業利益21億48百万円、経常利益19億13百万円、純利益13億10百万円と好調な業績にて終了できました。
また、将来の大規模な経済変動を見据えた総資産300億円、現預金50億円以上という社内目標も果たすこともできましたが、これは、当社グループの設立以来の基本方針である東京23区、駅10分以内という厳しい開発立地へのこだわり、開発物件の質的こだわり、投資用ワンルームマンションの開発１棟販売という当社基本ビジネスモデルが、利回り低下の現状においても、その優位性を発揮できたことによるものだと思っています。
このような業績達成により、株主の皆様への年間配当が、当初予想から3円増配の１株当たり18円にできましたことは、大変うれしく思っています。当社は、2018年6月期から開始した株主優待制度を2019年６月末日現在の株主名簿に記載または記録された株主様に対する贈呈をもって廃止させていただきました。株主還元の基本は配当であるとの初心に帰るとともに、2020年６月期からの配当を、従来から実施してきました法人税等調整額の影響を除いた利益の35％を還元することから一歩踏み出して40％を還元させていただくことを決定しました。
当社グループは株主の皆様への一層の利益還元を目指してまいります。
2020年６月期の業績見とおし
2020年６月期は、投資用ワンルームマンション等734戸(2019年は650戸)の売上計上を計画しており、これら１４棟のうち実質1棟を除いて売買契約が終了しています。計上物件の増加に加え、当社が重要視している売上総利益率も18％台へと向上すると思われますので、2020年６月期も増収増益を予想しています。
当社グループは、揺れ動く世界情勢の動向を注視し、将来の大規模な経済変動に耐えうる企業であるためには、一層の企業価値の向上と財務体質の強化が必要であると考えています。前回のリーマンショックの教訓として、キャッシュポジションの重要性と担保物件の必要性を実感した当社グループは、財務体質のあり方について検討を重ねており、次の経済大変動の後に訪れる大きなチャンスを掴める企業へと変貌していきます。
株主の皆様におかれましては、今後ともより一層のご支援を賜りますようお願い申しあげます。
株式会社アーバネットコーポレーション
代表取締役社長 服部 信治